Innovationen fürs Bauträgerrecht

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Eindrücke vom Arbeitskreis V „Bauträgerrecht“ vom 5. Deutschen Baugerichtstag 2014

Unter Leitung von Rechtsanwalt und Notar Manfred Blank und Rechtsanwalt Dr. Hans-Egon Pause wurden – in kontinuierlicher Weiterentwicklung der Empfehlungen des 1. Deutschen Baugerichtstages von 2006 und des 3. Deutschen Baugerichtstages von 2010 – auf dem diesjährigen 5. Deutschen Baugerichtstag vier Themen in Thesenform aufbereitet, rege diskutiert und zu präzisen Empfehlungen gefasst, die von den Teilnehmern schließlich mit überwiegender bzw. deutlicher Mehrheit angenommen wurden. Für den genauen Wortlaut der Empfehlungen, um den regelrecht gerungen wurde, wird auf die zeitnah erfolgende Veröffentlichung der Empfehlungen in der Zeitschrift „Baurecht“ (Werner Verlag) sowie im Internet auf der Seite des Baugerichtstages verwiesen. Im Folgenden sollen lediglich Erinnerungen an die spannenden Diskussionen skizziert werden, die zur Verabschiedung der Empfehlungen führten.

Verbesserung des Vormerkungsmodells

Bereits beim 1. Deutschen Baugerichtstag von 2006 war einstimmig die Auffassung vertreten worden, dass das sogenannte Vormerkungsmodell keine ausreichende Sicherheit im Bauträgervertrag für den Erwerber darstelle.

Insbesondere für den Fall der Insolvenz des Bauträgers ist dieser nach derzeitiger Rechtslage nur unzureichend geschützt, da die Rückabwicklung aufgrund der Akzessorietät der Vormerkung keine echte Lösung darstellt. Ein Zurückbehaltungsrecht an der Löschungsbewilligung steht dem Erwerber gegenüber dem Insolvenzverwalter nicht zu. Auf dem 3. Deutschen Baugerichtstag von 2010 wurden dann zwei Verbesserungsmöglichkeiten – die Fertigstellungslösung (Zahlung nahezu der gesamten Vergütung erst nach Fertigstellung, im Gegenzug Bürgschaft des Erwerbers über einen Teilbetrag zur Absicherung der Vergütungsansprüche) und die Rückzahlungsbürgschaft des Bauträgers über die gezahlte Vergütung aufgezeigt.

RA Dr. A. Olrik Vogel hat sich in seiner vorbereiteten These zum 5. Deutschen Baugerichtstag auf das Modell der Rückzahlungsbürgschaft konzentriert. Gegen die Fertigstellungslösung spreche insbesondere die Verschärfung der Konfliktsituation bei der Übergabe „Zug-um-Zug“. Bei der lebhaften Diskussion, bei der insbesondere RA Hans-Ulrich Niepmann vom Bundesverband freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) vehement die Interessen der Bauträger vertrat, wurde auf das Problem hingewiesen, dass infolge einer Rückzahlungsbürgschaft die Kreditlinie des Bauträgers beim Globalgläubiger nicht mehr mit fortschreitenden Abschlagszahlungen abschmelze, sondern in voller Höhe erhalten bleibe. Schon heute bedienten nur wenige Banken den Markt der Bauträgerfinanzierung. Tragen sie nun auch noch das Risiko der Rückzahlungsbürgschaft, dürften sie sich noch weiter hieraus zurückziehen. Eine mögliche Konsequenz, vor welcher der BFW warnte, sei die Zunahme der Bauherrenmodelle, welche noch risikoreicher seien („Wir warnen davor!“).

Schließlich wurde eine Kombinationslösung mit überwältigender Mehrheit angenommen: Zusätzlich zu den derzeitigen Voraussetzungen gem. § 3 MaBV muss der Bauträger beim Verbrauchervertrag grundsätzlich eine Rückzahlungsbürgschaft über den gesamten zu zahlenden Erwerbspreis vorlegen, kann aber alternativ auf eine Abschlagszahlung samt zwingender Rückzahlungsbürgschaft verzichten und den Erwerbspreis abzüglich eines Restbetrags zur Absicherung der vollständigen Fertigstellung dann erst Zug um Zug gegen Besitzübergabe entgegennehmen.

Konkrete Baubeschreibungspflicht

Auch die Baubeschreibungspflicht zieht sich wie ein roter Faden durch sämtliche Sitzungen des Arbeitskreises V – Bauträgerrecht – seit 2006.

Anknüpfend an den Abschlussbericht der Arbeitsgruppe Bauvertragsrecht beim BMJ – heute BMJV – vom 18. Juni 2013 entwickelte Professor Dr. Jochen Glöckner seine juristisch höchst differenzierten und feinsinnigen Thesen, welche letztlich in die Empfehlung mündeten, dass die von der Arbeitsgruppe entwickelte konkretisierte Baubeschreibungspflicht nunmehr auf Verbraucher-Bauträgerverträge erstreckt werde. Darüber hinaus müsse die Vermutung informationskonformen Verhaltens ausgedehnt werden.

Bei der Diskussion ging es zunächst um die dogmatische Einordnung einer Verletzung der Baubeschreibungspflicht als „zweiter Spur“ mit etwaigem Schadensersatz neben dem Mängelregime. Wie detailliert soll die Baubeschreibung sein? RA Dr. Hans-Egon Pause befürwortete eine sogenannte funktionale Baubeschreibung anstelle von detaillierten Leistungsverzeichnissen. Dabei solle die Baubeschreibung nicht nur über die vereinbarte Beschaffenheit informieren, sondern vertragswesentliche Aufklärung enthalten. Insbesondere solle die Baubeschreibungspflicht aber nicht in eine Protokollierungspflicht im Hinblick auf mögliche Änderungen der Baubeschreibung und diesbezügliche Hinweise ausarten.

Wichtig war den Diskutanten ferner, dass durch eine Vermutung des Fortwirkens früher aufgeführter, bei der beurkundeten Baubeschreibung jedoch wieder entfallender Leistungsbestandteile die Beweisfunktion der notariellen Urkunde nicht „über Bord gehe“. So wurde schließlich nur die Übertragung der Baubeschreibungspflicht aus dem vorgenannten Abschlussbericht auf den Verbraucher-Bauträgervertrag angenommen und im Übrigen auf die allgemeinen Rechtsgrundsätze verwiesen. Auf deren Weiterentwicklung durch die Rechtsprechung darf man gespannt sein.

Niederlegung und Konkretisierung weiterer Dokumentationspflichten

Bei der Frage nach Bauunterlagen herrsche nach Ansicht einiger Teilnehmer mitunter die Fehlvorstellung vor, dass man sie ohnehin bekommen würde, so dass sich vertragliche Regelungen hierzu erübrigten. Würden die Verbraucher darüber aufgeklärt, dass Pläne, Gutachten und Nachweise zum Teil nur übergeben werden müssen, wenn sie für die übliche Verwendung des Werks erforderlich sind, dürfte die vertragliche Vereinbarung entsprechender Übergabepflichten zunehmen.

Es fragt sich vor diesem Hintergrund, ob der Bauträger nicht gesetzlich zur Dokumentation und ihrer Herausgabe verpflichtet werden sollte, wie dies z.B. beim Energieausweis inzwischen der Fall ist. Die Dokumentation soll nach den hierzu vorbereiteten Thesen von Professor Glöckner aber nicht zur Überprüfung der Vertragsmäßigkeit des Werks dienen. Es gehe im Wesentlichen um Unterlagen, die zur Erhaltung der Verwendbarkeit über einen längeren Zeitraum erforderlich seien.

Dr. Ulrich Kartzke vom BGH wies auf mit einer solchen Pflicht verbundene urheberrechtliche Probleme (z.B. bei Architektenwerken) hin, so dass die Erfüllung der Pflicht zum Teil unmöglich sein könnte. Der BFW drängte darauf, die Dokumentationspflicht auf solche Unterlagen zu beschränken, die üblicherweise angefertigt würden, da eine weiterreichende Dokumentationspflicht – beispielsweise die Pflicht, sämtliche Leitungen abzufotografieren – zu erheblich höheren Kosten führen würde. Regelmäßig würden auf dem Bau noch Individualwünsche der einzelnen Erwerber befriedigt, möglicherweise ohne Einschaltung des Bauträgers (selbstständiger Sonderwunschvertrag bzw. Handwerker-Sonderwunschvertrag). Hier dürfe dem Bauträger dann keine Pflicht zur Dokumentation auferlegt werden. Nur mit deutlicher Mehrheit wurde denn auch die 3.Empfehlung einer grundsätzlichen Niederlegung und Konkretisierung bestimmter Dokumentationspflichten angenommen.

Abnahme des Gemeinschaftseigentums

Umstritten waren schließlich auch die vorgelegten Thesen von Dr. A. Olrik Vogel zur Abnahme hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums. Das Für und Wider sowie die Voraussetzungen einer Regelung, die die Erfüllung der Abnahmeverpflichtung aufgrund eines Beschlusses über das An-Sich-Ziehen durch die WEG ermöglichen soll, wurden abgewogen. Ob Nachzügler an eine solchermaßen erklärte Abnahme gebunden werden sollten, war ebenfalls streitig.

Rechtsanwalt Dr. Andreas Koenen gab insbesondere zu bedenken, dass bei der Diskussion um eine solche Regelung auch die gerichtliche Zuständigkeit im Blick gehalten werden müsse. So sind nach derzeitigem Recht bei Mängeln des Gemeinschaftseigentums aufgrund des zumeist über € 5.000,00 betragenden Gegenstandswertes regelmäßig die Landgerichte zuständig. Wird nun aber der WEG-Beschluss über die Abnahme angefochten, ist das Amtsgericht gem. § 23 Nr. 2 lit. c) GVG i.V.m. § 43 Nr. 4 WEG regelmäßig ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes zuständig. Inzident geht es dann aber auch um die Abnahmereife und die Mängel. Ob es von Vorteil ist, dass solche Streitigkeiten dann zunehmend vor den Amtsgerichten ausgefochten würden, ist in der Tat zweifelhaft.

Die weiteren möglichen Implikationen einer solchen Regelung wurden eruiert. Insbesondere wurde klargestellt, dass sich die WEG als neutrale Person auch selbst bestimmen kann, wobei dem Bauträger nahestehende Miteigentümer jedoch ausgeschlossen sein müssten. So wurde letztlich die Einfügung einer entsprechenden Regelung ins Bauvertragsrecht trotz berücksichtigter Vorbehalte der BFW mit überwältigender Mehrheit befürwortet.

Fazit
Im Ganzen hat sich die Teilnahme an den außerordentlich interessanten und lebhaften Sitzungen des Arbeitskreises V – Bauträgerrecht – wirklich gelohnt. Bei der Weiterentwicklung des Bauträgerrechts dürften die auf diese Weise erarbeiteten Empfehlungen sicherlich Gehör finden. Eine baldige Umsetzung wäre zum Wohle der Verbraucher wünschenswert.

RA Dr. Andreas Neumann
KOENEN BAUANWÄLTE
Münster

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