Augen auf beim Grundstückskauf

Kaufvertrag wird unterzeichnet und der Schlüssel wird übergeben

Angaben im Grundstücks-Exposé waren schon bislang mit Vorsicht zu genießen. Mit Urteil vom 06.11.2015 hat der Bundesgerichtshof den Gürtel für den gutgläubigen Hauskäufer nun nochmals deutlich enger geschnallt. Der darf künftig nur noch das glauben, was im notariellen Grundstückskaufvertrag steht.

Sachverhalt

Die Beklagten boten ihr mit einem dreigeschossigen Wohnhaus bebautes Grundstück in einem Exposé und auf ihrer Internetseite zum Verkauf an. Die Wohnfläche gaben sie mit ca. 200 m² an. Der Kläger und seine Ehefrau erhielten auf Nachfrage von den Beklagten Grundrisszeichnungen mit Angaben der Flächenmaße, aus denen sich eine Fläche von insgesamt 215,3 m² ergab. Im Dezember 2009 kauften der Kläger und dessen Ehefrau das bebaute Grundstück für 550.000 EUR. Der notarielle Kaufvertrag enthielt den beim Kauf gebrauchter Immobilien üblichen Haftungsausschluss für Sachmängel von Grundstück und Gebäude. Als die Käufer später die Wohnfläche des Gebäudes durch einen Architekten (nach der Wohnflächenverordnung) berechnen ließen, stellte sich heraus, dass die tatsächliche Gesamtwohnfläche lediglich 171,74 m² betrug. Der Kläger verlangte eine Minderung des Kaufpreises um rund 60.000 EUR sowie den Ersatz weiterer Schäden (überzahlte Grunderwerbssteuer, Bankzinsen und außergerichtliche Anwaltskosten).

Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Die Klage blieb in allen Instanzen erfolglos.

Auf den Haftungsausschluss hätten sich die Beklagten nur dann nicht berufen können, wenn die Wohnfläche zwischen den Parteien vereinbart worden wäre. Insofern gilt nach ständiger Rechtsprechung, dass eine sog. Beschaffenheitsvereinbarung dem Haftungsausschluss vorgeht.
Mit seinem Urteil vom 06.11.2015 – V ZR 78/14 (vorhergehend OLG Celle) hat der BGH das Vorliegen einer Beschaffenheitsvereinbarung aber abgelehnt. Weder durch das Exposé oder die Angaben auf der Internetseite, noch durch die Übergabe der Grundrisse vor Vertragsschluss sei eine bestimmte Wohnfläche als Beschaffenheit des Hauses – ausdrücklich oder auch bloß stillschweigend – vereinbart worden. Eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes durch den Verkäufer, entschied der BGH, führt grundsätzlich nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung, wenn sie im notariellen Kaufvertrag keinen Niederschlag findet. Weil der Immobilienkaufvertrag beurkundet werden muss, hält der BGH insoweit deutlich strengere Anforderungen für erforderlich als für die Beschaffenheitsvereinbarung im „normalen“ Kaufrecht.
Auch Ansprüche aus vorvertraglichem Verschulden lehnt der BGH ab. Eine Aufklärungspflicht des Verkäufers über die Berechnungsmethode der Wohnfläche verneint er. Wünscht der Käufer nähere Informationen zur Berechnung, muss er den Verkäufer ausdrücklich danach fragen. Wenn der Verkäufer die Auskunft nicht erteilen kann, muss er sich selbst informieren.

Anmerkung

Mit der Entscheidung des BGH gelten nun an das Vorliegen einer Beschaffenheitsvereinbarung beim Grundstückskauf deutlich strengere Anforderungen als zuvor. Die Käufer müssen hier genau darauf achten, dass für sie wichtige Angaben über die Eigenschaften der Immobilie ausdrücklich im Notarvertrag erwähnt werden oder zumindest auf die entsprechenden Unterlagen verwiesen wird. Eine stillschweigende Beschaffenheitsvereinbarung kommt beim Immobilienkaufvertrag künftig nur noch in Ausnahmefällen in Betracht, wobei der BGH offen lässt, wann ein solcher Ausnahmefall vorliegt. Als Käufer sollte man sich also besser nicht darauf verlassen, hier die Ausnahme zu sein.
Damit gelten künftig im Bereich des Immobilienkaufrechts sehr viel strengere Haftungsvoraussetzungen als beim Kauf von beweglichen Sachen. Das ist zumindest europarechtlich nicht zu beanstanden, weil die Kaufvertragsrichtlinie, die sehr viel geringere Voraussetzungen für das Vorliegen einer Beschaffenheitsvereinbarung aufstellt, auf den Kauf von Grundstücken und Häusern keine Anwendung findet.
Vor dem Hintergrund, dass das Beurkundungserfordernis auch dem Schutz des Käufers als der in der Regel schwächeren Vertragspartei gilt, erscheint die neue Rechtsprechung des BGH allerdings zumindest bedenklich und über Gebühr verkäuferfreundlich. Der Käufer, der beim Notar einen Vertrag schließt, ist damit letztlich schlechter geschützt als der Käufer, der im Supermarkt um die Ecke einkauft.
Notare werden künftig darüber belehren müssen, dass der Haftungsausschluss sich nur nicht auf solche Beschaffenheiten bezieht, die in der notariellen Urkunde erwähnt sind. Wer als Laie schon einmal beim Notar gesessen hat, weiß allerdings, dass eine solche Belehrung nur von geringem Wert ist. Sie geht als eine von vielen unter und wird in der Praxis wohl nur in den seltensten Fällen dazu führen, dass der Vertragstext noch geändert wird.

Ausblick

Folge ist, dass der Käufer einer gebrauchten Immobilie künftig, wenn er einen Mangel feststellt, Ansprüche gegen seinen Verkäufer noch häufiger als bisher schon nur dann geltend machen kann, wenn ihm der Nachweis gelingt, dass der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat.
Sowohl an die Arglisthaftung als auch an die Aufklärungspflicht des Verkäufers stellt die Rechtsprechung aber sehr hohe Anforderungen. Der Nachweis der Arglist wird häufig noch dadurch erschwert, dass der Mangel erst nach Jahren entdeckt wird. Zeugen für die Kenntnis des Verkäufers vom Mangel sind dann häufig kaum mehr aufzufinden. Dagegen wendet der Verkäufer regelmäßig ein, der Käufer selbst hätte den Mangel schon bei Vertragsschluss erkennen müssen.
Eine Aufklärungspflicht des Verkäufers kommt nur bei wenigen, gravierenden Mängeln (insbesondere Schimmel- und Feuchtigkeitsproblemen) in Betracht. Insoweit liegt die Verneinung einer Aufklärungspflicht über die Berechnung der Wohnfläche ganz auf der Linie der bisherigen Rechtsprechung.

Fazit

Gut lachen hat letztlich derjenige Käufer, der sich frühzeitig, also schon vor Abschluss des notariellen Kaufvertrags, anwaltlich beraten lässt.

Sabine Olbrich
Rechtsanwältin
KOENEN BAUANWÄLTE, Bielefeld

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