Bauen mit einer Bau(herren)gemeinschaft

Planung Hausbau

Ein weiterer Weg zur eigenen Wohnung ist seit einiger Zeit das im Vordringen befindliche Modell der „Bauherrengemeinschaft“ (auch kürzer „Baugemeinschaft“ oder „Baugruppe“ genannt). Dieses verspricht u.a., günstiger, sozialer und innovativer zu sein als die anderen bereits besprochenen Modelle. Der Bundesverband Baugemeinschaften e.V. wirbt für ein solches „Bauen in der Gemeinschaft“.

Pluspunkte seien die mögliche Bewältigung auch schwieriger städtebaulicher Situationen (Baulückenerschließung, Brachenentwicklung oder Revitalisierung von Bestandsbauten). Baugemeinschaften wirkten sozial stabilisierend. Private Baugemeinschaften ergriffen die Initiative zur Umsetzung neuer, gemeinschaftlicher und selbst verwalteter Wohnformen wie Mehrgenerationenhäusern und Energieeffizienzhäusern (vgl. http://www.bundesverband-baugemeinschaften.de/ unter „Stadtentwicklung“ und „Pluspunkte“). Dadurch, dass die Beteiligten mehr oder weniger gemeinsam den gesamten Prozess des Baus durchliefen – vom Grundstückserwerb über die Genehmigungs- und Ausführungsplanung bis hin zur Detailverwirklichung – wüchsen sie zusammen und entstünden lokal verankerte soziale Netzwerke.

Günstig ins Eigenheim – soziale Vernetzung inklusive

Der zweiteilige Dokumentarfilm „Wohnen im Vauban“ von Reinhold Prigge und Hartmut Wagner (Juli 2011) zeigt ein gelungenes Beispiel einer Baugemeinschaft im Freiburger Stadtteil Vauban und preist das Bauen in der Baugemeinschaft geradezu als vorbildhaft an. Insbesondere für junge Familien sei dieser Weg zur eigenen Wohnung optimal, zumal die damit einhergehende soziale Vernetzung die Integration und auch eine glückliche Kindheit fördere, so die wesentliche Botschaft des Films. In Münster wurde dieser Film kürzlich vom städtischen Bündnis für urbane Wohnformen – einem Zusammenschluss verschiedener Wohnprojektinitiativen – in der „Linse“ gezeigt.

Vorsicht: Erwerber haften gemeinsam zumindest für den Grundstückspreis

Demgegenüber wird vor diesem Modell jedoch auch berechtigterweise gewarnt. In der Tat zeigt auch der vorgenannte Film, dass mit diesem Modell verbundene Risiken regelmäßig heruntergespielt und vermeintliche Baukostenersparnisse und ökologische und soziale Vorteile betont werden. Die Rechtsform einer Baugemeinschaft ist regelmäßig eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Dies bedeutet, dass jeder Beteiligte das Insolvenzrisiko der anderen trägt und zumindest für den Grundstückspreis mit seinem gesamten Vermögen haftet (anderes gilt ggf. für die Baukosten). Der Zusammenschluss der Bauherrengemeinschaft müsste, wenn ihr Zweck auch den Grundstückserwerb beinhaltet, notariell beurkundet werden, ebenso der Bauvertrag, wenn er mit dem Grundstückserwerb eine rechtliche Einheit bildet. Dies ist bereits dann der Fall, wenn aus Sicht auch nur eines Miterwerbers der Kauf von der Errichtung eines bestimmten Objekts abhängt.

Individuelle Wünsche werden oft nicht berücksichtigt

Nicht zu unterschätzen ist die den Baugemeinschaften inhärente Gefahr, dass die Wünsche einzelner Miterwerber nicht ausreichend berücksichtigt werden. Zum Streit kann es ferner kommen, wenn die Rollen innerhalb des Projekts (insbesondere „Planung“, „Steuerung“ und „Abrechnung“) nicht klar zugewiesen werden.

Fazit:

Eine vorsorgende Vertragsgestaltung kann dem vorbeugen. Eine gründliche rechtliche Beratung lohnt sich daher in jedem Fall rechtzeitig, um Risiken zu begegnen und Streit zu vermeiden.

Dr. Andreas Neumann
KOENEN BAUANWÄLTE
Münster

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