Schadensersatz bei verschuldeter Flächenabweichung

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Schadensersatz wegen verschuldeter Flächenabweichung beim verdeckten Bauherrengemeinschaftsmodell

Zum Urteil des OLG Hamm vom 20.05.2014 – I-21 U 40/08 (noch unveröffentlicht)

Die Wohnfläche ist bekanntlich ein zentrales Beschaffenheitsmerkmal. Eine negative Abweichung hiervon kann sowohl beim Miet- als auch beim Kaufvertrag einen geltend zu machenden Mangel darstellen. Auch im Falle der üblichen Vereinbarung einer Toleranzklausel im Bauträgervertrag kann bei Überschreiten der angegebenen Toleranz in der Regel eine Minderung des Erwerbspreises wegen der gesamten Abweichung ohne Geringfügigkeitsabschlag verlangt werden. Im Falle des Vertretenmüssens kann der Minderwert auch als Schadensersatz verlangt werden. Die Frage ist nur, von welcher Flächenberechnung auszugehen ist und wie dieser Minderwert zu berechnen ist.

Das OLG Hamm hatte im noch unveröffentlichten Urteil vom 20.05.2014 – Aktenzeichen I-21 U 40/08 – Gelegenheit zur Stellungnahme hierzu im Falle eines verdeckten Bauherrenmodells bezüglich einer Eigentumswohnung, hier aufgrund der Abhängigkeit von den weiteren Erwerbsvorgängen bezüglich der anderen Eigentumswohnungen „verdecktes Bauherrengemeinschaftsmodell“ genannt.

Sachverhalt

Die Klägerin verlangt Schadensersatz wegen zu geringer Wohnfläche insbesondere im Spitzboden der ihr verkauften, ursprünglich noch zu errichtenden Eigentumswohnung im Dachgeschoss eines Mehrfamilienhauses in Höhe der Differenz zwischen dem von ihr beim Weiterverkauf der streitgegenständlichen Wohnung erzielten Kaufpreis und den von ihr selbst für den Kauf sowie die Herstellung aufgewendeten Kosten.

In einer Zeitungsanzeige hatte die Beklagte eine Dachgeschosswohnung mit einer Wohnfläche von 140 m² zu einem Preis von € 192.245,75 angeboten. Auf diese Anzeige meldete sich die Klägerin bei der Beklagten. Es folgten Verkaufsgespräche mitsamt Übergabe von Plänen und zwei Wohnflächenberechnungen nach der DIN 283. Eine Wohnflächenberechnung ergab mit Schrägenabzug eine „Gesamtwohnfläche nach DIN = 124,35 m²“, die andere ohne Schrägenabzug eine „Gesamtwohnfläche nach DIN = 140,29 m²“. Im Exposé zur Vorlage an die finanzierende Bank hieß es: „Dachgeschosswohnung in Maisonette-Bauweise insgesamt 124,50 m² Wohnfläche (DG-Ebene 92,3 m², Wohnebene im Spitzboden = 32 m² Wohnfläche; erfolgt die Berechnung ebenfalls nach DIN 283, aber ohne Schrägenabzug, so errechnet sich die gesamte Wohnfläche in der Größe von 98 m² + 42 m² = 140 m²).“

Genehmigt wurden durch vor Vertragsschluss erteilte Baugenehmigung jedoch nicht die Pläne, die als Grundlage der Zeitungsanzeige gedient hatten, sondern ältere Planungsunterlagen, aus denen sich eine Wohnfläche von ca. 87 m² ergab. Der Spitzboden konnte danach aufgrund der Nichteignung als Aufenthaltsraum wegen zu niedriger Höhe nicht berücksichtigt werden.
Mit notariellem „Kaufvertrag“ veräußerte die Beklagte einen Miteigentumsanteil am Grundstück sowie die bereits vorhandenen Planungsleistungen der Phasen 1-4 gem. § 15 HOAI zu € 79.518,67. In diesem „Kaufvertrag“ verpflichtete sich die Klägerin zur Errichtung der Wohnung. In § 1 des Vertrags wurde das betreffende Sondereigentum wie folgt beschrieben: „Wohn- und Nutzfläche der Wohnung nebst Kellerraum und Bodenraum im Spitzboden ca. 131 m²“. Die Grundlagenermittlung, Vorplanung, Standard-Entwurfsplanung sowie die Standard-Genehmigungsplanung für das von der Klägerin selbst durchzuführende Bauvorhaben übernahm gem. § 4 des „Kaufvertrags“ die Beklagte.

Vor demselben Notar schloss die Klägerin einen gesonderten Werkvertrag über den Rohbau zu € 51.896,13, wobei der Geschäftsführer der Beklagten als Bevollmächtigter des Werkunternehmers auftrat. Der Werkvertrag nahm Bezug auf die anliegenden Pläne, welche mit den Plänen der Baugenehmigung übereinstimmten.

Schließlich nahm die Klägerin auch ein notarielles Angebot zum Abschluss eines Architektenvertrags über die Leistungsphasen 5 bis 9 gem. § 15 HOAI mit einem Architekturbüro an. Der im Grunde einheitliche Vorgang des Wohnungseigentumserwerbs wurde mithin in drei Verträge aufgespalten.

Die Klägerin veräußerte die streitgegenständliche Wohnung zu einem Preis von € 103.033,00 weiter. Anlässlich der Weiterveräußerung hatte sie ein Sachverständigengutachten über die Wohnfläche anfertigen lassen, nach welchem die Wohnfläche der errichteten Wohnung nach der zwar zurückgezogenen jedoch als allgemein anerkannte Regel der Technik angewandten DIN 283 bzw. der zum Zeitpunkt der Weiterveräußerung noch anwendbaren Zweiten Berechnungsverordnung nur ca. 80,7 m² betrug, wobei der Spitzboden mit einer maximalen lichten Höhe von 1,48 m nicht als Wohnfläche berücksichtigt werden konnte. Die Wohnflächenverordnung, die die Zweite Berechnungsverordnung ablöste, galt zum Zeitpunkt der Weiterveräußerung noch nicht, und mit der DIN 277 werden die Nutz- und Verkehrsflächen, nicht Wohnflächen, ermittelt.

Die Klägerin trug vor, sie sei ausgegangen von den ursprünglich vorgelegten Plänen und der Wohnflächenberechnung nach der DIN 283. Der Spitzboden sei ihr als Aufenthaltsraum dargestellt worden.

Das Landgericht Essen gab der Klage in Höhe von € 46.287,34 in ganz überwiegendem Umfang mit der Begründung statt, eine Wohnfläche von 131 m² sei nach der mitverkauften Planung nicht zu erreichen gewesen, was die Klägerin nicht hätte wissen müssen.

OLG weist Berufung des LG zurück

Das OLG weist die Berufung gegen das landgerichtliche Urteil zurück. Das Gericht führt zunächst aus, dass auf den „Kaufvertrag“ Werkvertragsrecht anwendbar sei, da nach § 4 des „Kaufvertrags“ Architekten- und Ingenieurleistungen geschuldet sind, nämlich die Grundlagenermittlung, Vorplanung, Standard-Entwurfsplanung sowie Standard-Genehmigungsplanung. Die Bezeichnung als „Kaufvertrag“ sei unschädlich. Weitere Argumente für die Anwendung des Werkvertragsrechts sind die Verpflichtung des Käufers in der Präambel, gemeinsam mit den weiteren Erwerbern das Haus mit Tiefgaragenstellplätzen zu errichten sowie der Zusammenhang mit dem Architektenvertrag. Die Beklagte habe damit versprochen, dass „nach Maßgabe der vorliegenden Pläne“ und der von ihr erbrachten Architekten- und Ingenieurleistungen im Sinne des § 1 des „Kaufvertrages“ im Dachgeschoss des streitgegenständlichen Hauses eine Wohnung nebst Kellerraum und Bodenraum im Spitzboden mit einer Wohn- und Nutzfläche von ca. 131 m² hergestellt werden könne.

Diese Wohn- und Nutzflächenangabe sei durch den Senat im Rahmen der tatrichterlichen Würdigung unter Berücksichtigung aller Umstände des Vertragsschlusses im Einzelfall auszulegen. Hierbei seien auch Angaben aus vorvertraglichen oder begleitenden Erklärungen beizuziehen, wenn sie Vorstellungen bei der Erwerberin von der Wohnfläche bilden konnten und im Vertrag nicht korrigiert worden seien.

Auch bei Circa-Angaben kann ein Mangel vorliegen

Auch bei Circa-Angaben könne ein Mangel vorliegen, wenn die Wohnfläche tatsächlich deutlich geringer sei. Vorliegend seien unstreitig Wohnflächenberechnungen nach DIN 283 überreicht worden. Danach habe die Klägerin davon ausgehen können, dass die Wohn- und Nutzfläche, die in dem von den Parteien geschlossenen „Kaufvertrag“ mit circa 131 m² angegeben worden ist, nach der DIN 283 berechnet worden und nach dem Inhalt der vorgenannten Wohnflächenberechnungen lediglich der Kellerraum als Nutzfläche von der „Gesamtwohnfläche“ in Abzug zu bringen sei. Diese Vorstellung habe die Klägerin gerade auch wegen der Zeitungsanzeige (140 m²) bilden können. Ergänzend weist das OLG darauf hin, dass der angehörte Sachverständige die Anwendung der DIN 283 bei der Bestimmung der Wohnfläche in vorliegender Fallkonstellation für üblich halte.

Es habe nicht bewiesen werden können, dass die Vorstellung der Klägerin über die Wohn- und Nutzflächenberechnung nach DIN 283 korrigiert worden sei. Die Klägerin hätte wohl kaum für weniger Wohnfläche den gleichen Kaufpreis zahlen wollen.

Nach Sachverständigengutachten betrage die Wohnfläche nach der DIN 283 unter Zugrundelegung der vertragsgegenständlichen Baugenehmigungsplanung 87,19 m². Das OLG führt aus, dass von der sich ergebenden Differenz zu der vereinbarten Fläche in dem streitgegenständlichen Vertrag von 131 m² in Höhe von 43,81 m² die auf die Kellerfläche entfallenden 6,67 m² abzuziehen seien, weil die Kellerfläche bereits in der Fläche von 131 m² enthalten gewesen sei, so dass sich eine Differenz von 37,14 m² ergebe. Bei dieser erheblichen Abweichung von der vereinbarten Wohnfläche sei von einem Mangel auszugehen. Das Vertretenmüssen der Beklagten werde vermutet. Eine Fristsetzung sei entbehrlich, da die nach dem Vertrag der Parteien geschuldete Gesamtwohnfläche mit der von der Beklagten erbrachten Planung nicht erreicht werden könne. Im Rahmen des kleinen Schadensersatzes sei die Klägerin so zu stellen, als ob vertragsgemäß erfüllt worden wäre. Somit sei der Minderwert auszugleichen.

Der Minderwert ermittle sich aus der Differenz des Marktwertes der nach dem Vertrag geschuldeten Wohnung und der nach den verkauften Plänen realisierbaren Wohnung. Nach dem vom Gericht in Auftrag gegebenen Sachverständigengutachten hätte die Wohnung mit einer Gesamtwohnfläche von 131 m² einen Verkehrswert von € 255.000,00 gehabt. Dagegen liege der Verkehrswert unter Zugrundelegung der vertragsgegenständlichen Baugenehmigungsplanung bei € 198.000,00. Die hieraus sich ergebende Wertdifferenz von € 57.000,00 sei damit als Schaden im Prinzip von der Beklagten zu ersetzen.

Fazit:
Ein interessantes und instruktives Urteil, dessen Veröffentlichung wünschenswert wäre. Fraglich ist allein, ob der als Schadensersatz zugesprochene „Minderwert“ richtig berechnet wurde. Ausgegangen wurde von einem Vergleich des Verkehrswertes im Ist- und im Soll-Zustand der Wohnung.

Nach dem vom OLG Hamm in den Entscheidungsgründen zitierten Urteil des OLG München vom 04.11.2010 – 13 U 4074/09, IBR 2012, 457 (Marco Röder), wird ein Minderungsbetrag im Falle eines Sanierungsobjekts nur aus dem Produkt der fehlenden Fläche und dem um den Sanierungsanteil bereinigten Quadratmeterpreis der Wohnung berechnet. Die durch Werkleistungen erreichten Wertsteigerungen werden dabei mithin nicht berücksichtigt.

Dementsprechend wären vorliegend richtigerweise die in gesonderten Verträgen vereinbarten Werk- und Architektenleistungen und die dadurch erreichte Wertsteigerung des Miteigentumsanteils bei der Berechnung des Minderwertes außen vor zu lassen und der Minderwert allein anhand des Erwerbspreises gemäß mit der Beklagten geschlossenen „Kaufvertrags“ über das Wohnungseigentum zu berechnen. Der Minderbetrag wäre anhand des Verhältnisses von zugesicherter zur tatsächlichen Wohnfläche zu ermitteln und würde vorliegend demnach die Differenz zwischen dem gezahlten Erwerbspreis von € 79.518,67 für die tatsächlichen 87,19 m² und dem rechnerisch anhand des Dreisatzes sich ergebenden fiktiven Preis für die zugesicherte Fläche von 131 m² in Höhe von € 119.474,09, mithin € 39.955,42 betragen. Hierbei wäre allerdings noch zu berücksichtigen, dass der Quadratmeterpreis einer größeren Wohnung geringer ist als der einer kleineren Wohnung, so dass man zu einem Minderwert von allenfalls ca. € 35.000,00 käme.

Die Erwerberin hat sich auf die Aufspaltung in drei Verträge eingelassen und die Risiken der Herstellung zum Teil übernommen, so dass es insoweit am Schutzbedürfnis gegenüber der „Verkäuferin“ fehlt und das Ergebnis eines geringeren Minderbetrages durch Nichtberücksichtigung der in gesonderten Verträgen geregelten Herstellungskosten gerechtfertigt erscheint. Denn auch noch weitergehende Wertsteigerungen durch weitere Werkverträge oder eine kostenträchtigere Herstellung könnten trotz noch höheren Verkehrswertes richtigerweise ebenfalls nicht zur Last der „Verkäuferin“ gelegt werden.

Vor dem verdeckten Bauherrenmodell wird gerade beim Erwerb von Eigentumswohnungen (hier sogenanntes „verdecktes Bauherrengemeinschaftsmodell“) im Hinblick auf die übernommenen Risiken und die Umgehung der Schutzvorschriften der MaBV zu Recht gewarnt. Durch die Abhängigkeit auch von den anderen Erwerbsvorgängen sind die Risiken, insbesondere auch das Insolvenzrisiko der Erwerber der anderen herzustellenden Eigentumswohnungen, quasi unkalkulierbar.

 

Dr. Andreas Neumann
KOENEN BAUANWÄLTE
Münster

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