Teure Einsparung – Schallschutz in Aufzugschacht fehlt

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In vielen Bauträgerverträgen sind Klauseln enthalten, in denen sich der Bauträger, also etwa der Verkäufer einer zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch zu errichtenden Eigentumswohnung, vorbehält, von Details der dem Vertrag zugrunde liegenden Grundrisse, Baubeschreibungen und Gebäudeausstattungen abzuweichen. Derartige Klauseln – Änderungsvorbehalte oder Leistungsbestimmungsrechte – sind unter bestimmten Voraussetzungen auch wirksam und wohl auch sinnvoll, falls sie sorgfältig formuliert sind und sparsam angewendet werden.

Mitunter werden diese Klauseln nicht nur auf erforderliche oder sonst ausnahmsweise zulässige Änderungen beschränkt, sondern von Bauträgern und ihren Bauleitern einseitig zum Zweck der Renditeoptimierung genutzt. Ob eine vom Bauträger vorgenommene Änderung noch zulässig ist oder ob es sich um eine die Grenzen des Zulässigen überschreitende schlichte Einsparungsmaßnahme zum Nachteil des Käufers handelt, ist für jeden Einzelfall zu klären und entscheidet sich nicht nur an rein technischen Kriterien.

Aufzugschacht ist neu zu errichten

So hat in einem vom OLG Hamburg mit Urteil vom 23.04.2012 – Aktenzeichen 11 U 173/10 – entschiedenen Fall ein Bauträger in einem bewohnten 5-Familienhaus den kompletten Aufzugschacht neu herzustellen, weil einem Erwerber aufgefallen war, dass entgegen den einer Anlage zur Anlage des Kaufvertrags (nämlich der Baubeschreibung) beiliegenden Zeichnungen der Aufzugschacht lediglich einschalig ausgeführt war. Daraufhin verklagte er den Bauträger auf Herstellung eines zweischaligen Aufzugschachtes. Der Bauträger verteidigte sich damit, dass der Erwerber die Wohnung erst gekauft hat, als das Haus bereits fast fertiggestellt war, also für den Erwerber die Abweichung vom Grundriss erkennbar war. Außerdem hatte der Bauträger dem Erwerber – nach Vertragsschluss, aber vor Übergabe der Wohnung und Zahlung der letzten Raten des Erwerbspreises – auch Pläne überreicht, in denen die Änderung klar erkennbar war. Der Bauträger meint, dadurch habe der Erwerber die Änderung akzeptiert („rügelos abgenommen“). Darüber hinaus sei der Einbau eines neuen Aufzugschachtes mit Kosten von 400.000,00 EUR bis 1.000.000,00 EUR unverhältnismäßig teuer, die Wohnung des Erwerbers habe ja „nur“ 400.000,00 EUR gekostet. Außerdem sei gar nicht sicher, dass durch den Einbau eines neuen Aufzugschachtes die durch den bisherigen Aufzugschacht entstehenden lästigen Geräusche hinreichend beseitigt würden.

Lästigen Geräusche des Aufzuges sind auch zu beseitigen

Letzteres Argument nehmen die Gerichte – zuletzt kürzlich auch der Bundesgerichtshof mit seinem Zurückweisungsbeschluss vom 26.06.2014 – Aktenzeichen VII ZR 151/12 – zum Anlass, den Bauträger nicht nur zum Einbau des zweischaligen Aufzugschachtes zu verurteilen, sondern ihn auch dazu zu verpflichten, unabhängig von dem Erfolg dieser teuren Baumaßnahme auch die lästigen Geräusche irgendwie zu beseitigen. Die vom Bauträger vorgebrachten Argumente hat das Gericht sämtlich verworfen. Vor allem konnte der Bauträger in dem Prozess nicht glaubhaft erklären, wozu die Abweichung von den ursprünglichen Grundrissen – außer den eigenen Renditeerwartungen – diente. Nachdem festgestellt wurde, dass die durch den Aufzugbetrieb verursachte Geräuschproblematik durch eine zweischalige Ausführung des Aufzugschachtes zwar vielleicht nicht gelöst wird, jedoch die einschalige Ausführung eine eben durch nichts gerechtfertigte – wenn auch vielleicht nur geringe – Verschlechterung darstellt, griffen die Gerichte hart durch.

Der obsiegende Erwerber der Wohnung konnte das Verfahren aufgrund einer relativ häufig vorkommenden Konstellation alleine, also ohne die anderen Wohnungseigentümer,  führen.

Andreas Krieter
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Verwaltungsrecht
KOENEN BAUANWÄLTE
Bielefeld

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