Technikraum im Sondereigentum: BGH trennt Raumeigentum von Anlageneigentum

Leitsatz:

Räume, in denen dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienende Anlagen und Einrichtungen i.S.d. § 5 Abs. 2 WEG untergebracht sind, stehen nicht deswegen im (zwingenden) Gemeinschaftseigentum; sie können daher zum Gegenstand des Sondereigentums gemacht werden (insoweit Aufgabe von Senat, Urteil vom 02.02.1979 – V ZR 14/77, IMRRS 2007, 2579 = BGHZ 73, 302, 311; Urteil vom 05.07.1991 – V ZR 222/90, IMRRS 1991, 0008 = NJW 1991, 2909).*)

BGH, Urteil vom 20.02.2026 — V ZR 34/25
WEG § 5 Abs. 2; WEG § 14 Abs. 1 Nr. 2; WEG § 3 Abs. 1; WEG § 8; WEG § 13 Abs. 1; BGB §§ 93, 94, 95 Abs. 2

Sachverhalt

Gegenstand des Verfahrens ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit zwei Einheiten. Die Teilungserklärung aus dem Jahr 2013 weist drei im Keller hintereinander gelegene Räume — bezeichnet als „Treppenhaus“, „Flur“ und „Technik“ — dem Sondereigentum der Einheit Nr. 1 zu, die im Eigentum des Herrn W. steht. Die Kläger sind Sondereigentümer der Einheit Nr. 2.

Der Technikraum beherbergte ursprünglich eine beiden Einheiten dienende Ölheizung. Diese wurde 2017 durch zwei voneinander unabhängige, jeweils nur eine Einheit versorgende Gasthermen ersetzt. Darüber hinaus befinden sich im Technikraum die Absperrhähne für die Gas- und Wasseranschlüsse beider Einheiten, die Gas- und Wasserzähler sowie eine Toilette, ein Waschbecken und Metallregale, die Herr W. zur Lagerung nutzt. Im als „Treppenhaus“ bezeichneten Kellerraum ist der Hauptstromkasten des Anwesens mit den Stromzählern untergebracht.

Alle drei Kellerräume sind ausschließlich über die Einheit Nr. 1 zugänglich. Die Einheit Nr. 2 verfügt über keinen eigenen Zugang. Zugunsten der jeweiligen Eigentümer der Einheit Nr. 2 ist allerdings eine Grunddienstbarkeit bestellt, die eine Mitbenutzung von Flur und Technikraum zur Zählerablesung gestattet.

Die Kläger begehrten von der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) die Einräumung von Mitbesitz an allen drei Kellerräumen. Sie stützten sich darauf, dass die Räume wegen der darin befindlichen gemeinschaftsdienlichen Versorgungseinrichtungen zwingend im Gemeinschaftseigentum stünden. Das Amtsgericht Mayen verurteilte die Beklagte lediglich zur Zugangsverschaffung zum Technikraum und zur Benutzung der dortigen Versorgungseinrichtungen; im Übrigen wies es die Klage ab. Das Landgericht Koblenz gab der Klage im Hauptantrag — Mitbesitz an allen drei Räumen — vollständig statt und ließ die Revision zu.

Entscheidung

Der BGH hebt das Berufungsurteil auf und weist die Klage hinsichtlich des streitgegenständlichen Antrags ab. Die drei Kellerräume stehen nicht im Gemeinschaftseigentum, sondern im Sondereigentum des Wohnungseigentümers W. Der Senat gibt damit seine bisherige Rechtsprechung aus den Urteilen vom 02.02.1979 (V ZR 14/77) und vom 05.07.1991 (V ZR 222/90) ausdrücklich auf.

Ausgangspunkt: § 5 Abs. 2 WEG als zwingende Grenze des Sondereigentums. Der Senat stellt zunächst klar, dass § 5 Abs. 2 WEG die sachenrechtliche Befugnis zur Begründung von Sondereigentum unabdingbar begrenzt. Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum. Eine gegen § 5 Abs. 2 WEG verstoßende Zuordnung in der Teilungserklärung ist unwirksam. Die Norm gilt nach ständiger Rechtsprechung ihrem Sinn nach auch für Räume — etwa Zugangsflächen, die den einzigen Zugang zum Sondereigentum eines anderen Eigentümers bilden. Anwendbar ist das WEG in der bei Teilung im Jahr 2013 geltenden Fassung, wobei § 5 Abs. 2 WEG in den relevanten Passagen durch das WEMoG keine Änderung erfahren hat.

Die entschiedene Streitfrage. Ungeklärt war bislang, ob Räume, in denen gemeinschaftsdienliche Anlagen und Einrichtungen untergebracht sind, allein deshalb ihre Sondereigentumsfähigkeit verlieren. Der Senat lässt dabei ausdrücklich offen, ob die im konkreten Fall vorhandenen Einrichtungen (Absperrhähne, Zähler, Stromkasten) überhaupt wesentliche Bestandteile des Gebäudes nach §§ 93, 94 BGB sind — bei Zählern von Versorgungsunternehmen handele es sich häufig um Scheinbestandteile nach § 95 Abs. 2 BGB. Ebenso lässt er offen, ob die Gemeindienlichkeit bei Absperrhähnen, die nur eine Einheit betreffen, oder bei einer nur eine Einheit versorgenden Heizung gegeben ist. Die Sondereigentumsfähigkeit der Räume besteht nach Auffassung des Senats nämlich unabhängig davon, ob die darin befindlichen Anlagen Gemeinschaftseigentum sind.

Der dargestellte Meinungsstreit. Der Senat referiert ausführlich vier in Rechtsprechung und Literatur vertretene Positionen:

Erstens die Ansicht, die auf den Nutzungszweck des Raumes abstellt: Ein Raum sei sondereigentumsfähig, wenn er neben der Unterbringung der gemeinschaftlichen Anlage einem zumindest annähernd gleichwertigen weiteren Zweck diene. Diese Auffassung vertreten unter anderem das OLG Bremen sowie weite Teile der Kommentarliteratur.

Zweitens die Ansicht, die auf den Gebrauchsumfang abstellt: Entscheidend sei, ob die Anlage einen ständigen Bedienungs-, Kontroll- und Wartungsaufwand und damit ein ständiges Betreten des Raumes erfordere. Innerhalb dieser Auffassung ist streitig, ob zentrale Versorgungseinrichtungen tatsächlich ständiges Betreten erfordern oder ob ein anlassbezogenes Aufsuchen genügt.

Drittens eine kumulative Betrachtung, die beide Kriterien — Nutzungszweck und Gebrauchsumfang — verbindet.

Viertens die Ansicht, die das Raumeigentum vollständig vom Anlageneigentum löst: § 5 Abs. 2 WEG erfordere keine Zuordnung des beherbergenden Raumes zum Gemeinschaftseigentum; der Zugang werde durch § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG oder anderweitige Regelungen (z. B. Grunddienstbarkeit) gesichert.

Die Entscheidung des Senats. Der BGH schließt sich der vierten Auffassung an und stützt dies auf vier Erwägungen:

Der Wortlaut des § 5 Abs. 2 WEG trennt ausdrücklich zwischen dem Raumeigentum und dem Eigentum an den Anlagen. Die Norm unterstellt nur die Anlagen und Einrichtungen selbst zwingend dem Gemeinschaftseigentum, nicht den umgebenden Raum. Dass ein Raum allein wegen der Belegenheit einer gemeinschaftsdienlichen Anlage seine Sondereigentumsfähigkeit verliert, lässt sich dem Gesetzestext nicht entnehmen.

Die Gesetzesmaterialien bestätigen dieses Verständnis. Der historische Gesetzgeber hatte mit § 5 Abs. 2 WEG die Zuordnung der Anlagen, nicht der umgebenden Räume im Blick. Soweit er einzelne Räume — etwa das Treppenhaus — als nicht sondereigentumsfähig ansah, betraf dies das Zugangserfordernis zu Wohnungen, nicht den Zugang zu Anlagen.

In systematischer Hinsicht weist der Senat darauf hin, dass bei den ebenfalls in § 5 Abs. 2 WEG genannten Gebäudeteilen (Außenmauern, tragende Wände, Geschossdecken, Dach) Einigkeit bestehe, dass deren Belegenheit keinen Einfluss auf die Sondereigentumsfähigkeit des umgebenden Raumes hat. Weshalb dies bei gemeinschaftsdienlichen Anlagen anders sein sollte, obwohl das Gesetz keine unterschiedliche Behandlung anordnet, sei nicht ersichtlich.

Schließlich erfordere auch der Normzweck keine zwingende Zuordnung des Raumes zum Gemeinschaftseigentum. § 5 Abs. 2 WEG solle verhindern, dass ein einzelner Eigentümer eigenmächtig über gemeinschaftsdienliche Anlagen verfügt. Dieses Ziel werde bereits dadurch erreicht, dass die Anlagen selbst zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen. Der Zugang zu den Anlagen im Sondereigentum eines anderen Eigentümers sei durch § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG gewährleistet, der eine Duldungspflicht für erforderliches Betreten des Sondereigentums normiert — etwa für Reparaturen, Wartungsarbeiten, Zählerablesungen und Notmaßnahmen. Verweigere der Sondereigentümer den Zugang unberechtigt, könne die GdWE das Betreten gerichtlich durchsetzen und Schadensersatz verlangen.

Ergänzend betont der Senat, dass eine an die Belegenheit der Anlage anknüpfende Zuordnung des Raumes zum Gemeinschaftseigentum zu erheblichen Abgrenzungsschwierigkeiten führen würde. Die bisherigen Versuche in Rechtsprechung und Literatur, taugliche Kriterien zu finden, seien stark einzelfallabhängig und genügten dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgebot nicht.

Konsequenz für den Fall. Die drei Kellerräume stehen im Sondereigentum des Wohnungseigentümers W., da die Teilungserklärung sie wirksam dem Sondereigentum zugewiesen hat. Die Belegenheit der Versorgungseinrichtungen ändert daran nichts, ebenso wenig der Austausch der gemeinsamen Ölheizung gegen getrennte Gasthermen im Jahr 2017. Die Klage gegen die GdWE auf Einräumung von Mitbesitz scheitert mangels Passivlegitimation. Auch der hilfsweise gestellte Antrag auf Zugangsverschaffung ist gegen die GdWE nicht begründet: Soweit die GdWE selbst Zugang benötigt, müsste sie diesen nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG gegen den Sondereigentümer W. geltend machen; soweit die Kläger persönlich Zugang benötigen, wäre ein Anspruch aus § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG oder aus der Grunddienstbarkeit unmittelbar gegen W. zu richten.

Praxishinweis

Die Entscheidung schafft Klarheit in einer seit Jahrzehnten umstrittenen Frage und hat erhebliche Bedeutung für die Gestaltung von Teilungserklärungen.

Für Bauträger und teilende Eigentümer gilt: Technikräume, Heizungsräume und Räume mit Zählereinrichtungen oder Hausanschlüssen können künftig ohne Bedenken dem Sondereigentum zugewiesen werden. Die bisherige Unsicherheit, ob eine solche Zuweisung wegen § 5 Abs. 2 WEG unwirksam ist, entfällt. Das eröffnet Gestaltungsspielräume insbesondere bei Doppelhäusern, Reihenhäusern und kleineren Wohnungseigentumsanlagen, bei denen Technikräume sinnvoll einer Einheit zugeordnet werden können.

Für bestehende Teilungserklärungen bedeutet die Entscheidung: Zuweisungen von Technikräumen zum Sondereigentum, deren Wirksamkeit bislang zweifelhaft war, sind nunmehr als wirksam zu behandeln. Wir empfehlen gleichwohl, bestehende Teilungserklärungen daraufhin zu prüfen, ob der Zugang zu den gemeinschaftsdienlichen Anlagen hinreichend gesichert ist — sei es über § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG, sei es über eine Grunddienstbarkeit oder eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung. Der BGH stellt zwar klar, dass § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG ein anlassbezogenes Zugangsrecht gewährt. Eine ausdrückliche vertragliche Regelung — insbesondere hinsichtlich Umfang, Ankündigungsfristen und Notfallzugang — reduziert das Konfliktpotenzial aber erheblich.

Nicht entschieden hat der BGH die Frage, ob die im konkreten Fall vorhandenen Einrichtungen (Zähler, Absperrhähne) überhaupt wesentliche Bestandteile des Gebäudes und damit Gemeinschaftseigentum nach § 5 Abs. 2 WEG sind. Der Senat hat ausdrücklich offengelassen, ob Versorgungszähler als Scheinbestandteile nach § 95 Abs. 2 BGB einzuordnen sind und ob die Gemeindienlichkeit bei Absperrhähnen, die nur eine Einheit betreffen, gegeben ist. Diese Fragen können in künftigen Verfahren Bedeutung erlangen.

Die Zugangsflächen-Rechtsprechung bleibt unberührt. Räume, die den einzigen Zugang zum Sondereigentum eines anderen Eigentümers bilden, stehen nach wie vor zwingend im Gemeinschaftseigentum. Die Entscheidung betrifft ausschließlich die Frage, ob die bloße Unterbringung gemeinschaftsdienlicher Anlagen die Sondereigentumsfähigkeit eines Raumes beseitigt.

Verfahrensgang

AG Mayen, Teilurteil vom 06.06.2024 — 2 S 26/24 WEG (teilweise stattgebend: Zugang zum Technikraum)
LG Koblenz, Urteil vom 30.01.2025 — 2 S 26/24 (vollständig stattgebend: Mitbesitz an allen drei Räumen)
BGH, Urteil vom 20.02.2026 — V ZR 34/25 (aufgehoben und Klage abgewiesen)