Baulasten

Soll ein Grundstück bebaut werden, sind die Vorschriften des öffentlichen Baurechts zu beachten. Häufig ist dies – aufgrund von Lage, Größe oder Zuschnitt des zu bebauenden Grundstücks – nicht ohne Rückgriff auf benachbarte Grundstücke möglich. In diesen Fällen können benachbarte Grundstückseigentümer vereinbaren, ob und wie der eine Nachbar das Grundstück des anderen Nachbarn nutzen darf. Um derartige Absprachen zwischen Nachbarn rechtlich abzusichern, gibt es Rechtsinstitute. Einerseits gibt es das (zivilrechtliche) Rechtsinstitut der Grunddienstbarkeit, mit denen privatrechtliche Belange zwischen den Nachbarn rechtverbindlich geregelt werden. Dass öffentlich-rechtliche Pendant dazu bildet die „Baulast“. Sie wird aufgrund einer formbedürftigen Erklärung des Berechtigten in das Baulastverzeichnis eingetragen. Mit der Baulast gehen der Grundstückseigentümer und dessen Rechtsnachfolger eine auf ein anderes Grundstück bezogene öffentlich-rechtliche Verpflichtung ein. Mit der Baulast werden also nur öffentlich-rechtliche Verpflichtungen übernommen, nicht zivilrechtliche.

Unter einer „Baulast“ ist also die Erklärung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde zu verstehen, öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem sein Grundstück betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen zu übernehmen (z.B. § 85 BauO NRW 2018, § 79 HBauO, § 83 LBauO M-V). Im Wege der Baulast können z.B. Abstandsflächen auf dem Nachbargrundstück gesichert werden oder Wegerechte für die verkehrsmäßige Erschließung.

Die Baulast entsteht durch schriftliche Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Die Unterschrift muss öffentlich beglaubigt oder vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet und von ihr anerkannt werden.

Eine Verpflichtung zur Bestellung einer Baulast besteht nicht. Der Eigentümer des begünstigten und der Eigentümer des belasteten Grundstücks sind frei darin, die zivilrechtlichen Beziehungen im Rahmen der Vertragsfreiheit untereinander zu regeln. Beispielsweise kann für die Bestellung der Baulast eine Geldzahlung als Gegenleistung vereinbart werden. Es empfiehlt sich, auch über weitere Punkte eine Einigung zu erzielen, z.B. über die Verkehrssicherungs- und Instandhaltungspflicht bei einer Zuwegungsbaulast.

Die Baulast wird in das Baulastenverzeichnis eingetragen, das bei der Bauaufsichtsbehörde geführt wird. Da Baulasten nur in das Baulastenverzeichnis und nicht in das Grundbuch eingetragen werden, ist Vorsicht geboten, wenn im Grundstückskaufvertrag steht: „Der Notar hat das Grundbuch eingesehen und folgende Belastungen festgestellt…. Das Baulastenverzeichnis wurde auf ausdrücklichen Wunsch der Beteiligten nicht eingesehen.“ Denn aus dem Baulastenverzeichnis können sich erhebliche Einschränkungen für die Ausnutzbarkeit eines Grundstückes ergeben, obwohl das Grundbuch keine Belastungen enthält.

Die Baulast geht nur unter durch den im Baulastenverzeichnis zu vermerkenden Verzicht der Bauaufsichtsbehörde. Diesen wird die Bauaufsichtsbehörde nur von Amts wegen oder auf Antrag des Grundstückseigentümers erklären, wenn ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr besteht.

Das kann z.B. der Fall sein, wenn die durch Baulast gesicherte Überfahrtsmöglichkeit über ein anderes Grundstück nicht mehr erforderlich ist, weil das begünstigte Grundstück eine eigene Zufahrt zu einer öffentlichen Straße bekommen hat.

Hier zeigt sich deutlich der Unterschied zur privatrechtlich vereinbarten und im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeit nach §§ 1018 ff. BGB (Grunddienstbarkeit). Auch im Wege einer Dienstbarkeit kann ein Grundstück mit einem Tun, Dulden oder Unterlassen belastet werden, z.B. mit einem Wegerecht. Die Grunddienstbarkeit entsteht durch formbedürftige Einigung beider Grundstückseigentümer über die Belastung des einen und Begünstigung des anderen Grundstücks sowie Eintragung im Grundbuch. Der Parteiautonomie obliegt es aber auch, die Löschung der Dienstbarkeit zu veranlassen. Dies ist mit dem öffentlichen Sicherungsinteresse nicht vereinbar.

Alle Landesbauordnungen sehen die Baulast als Sicherungsmittel vor, mit Ausnahme von Bayern und Brandenburg. In diesen Bundesländern bedient man sich in der Regel zur Sicherung einer im Grundbuch einzutragenden beschränkt persönlichen Dienstbarkeit, allerdings zu Gunsten der Bauaufsichtsbehörde, die dann ebenfalls nur mit Bewilligung der Bauaufsichtsbehörde gelöscht werden kann.